Kosztorys budowlany - jak go zrobić? Czy mogę go wykonać sam?

Kosztorys budowlany to nic innego jak dokument finansowy, w którym widoczne są koszty, przewidywany czas pracy czy też zakładana ilość wykorzystania materiałów budowlanych. Ten dokument przydaje się w kontaktach z bankami, a przede wszystkim wykonawcami poszczególnych etapów inwestycji. Nasz artykuł w pigułce pokazuje czym jest kosztorys budowlany, jakie są rodzaje kosztorysów budowlanych i jakie są jego elementy składowe. Odpowiemy też na pytanie, czy jest sens samemu przygotować kosztorys budowlany, czy lepiej zlecić go firmie kosztorysowej, a może rozważyć zakup w biurze architektonicznym?

Kosztorys jest dokumentem, który określa planowane koszty robót budowlanych. Określa również wartość zamówienia na roboty budowlane i propozycję cen wykonawców lub przynajmniej stanowi podstawę do określania wynagrodzenia wykonawcy.

Podsumowując, dzięki niemu możliwe jest sprawne i rzetelne oszacowanie kosztów związanych z budową domu czy jakąkolwiek inną większą inwestycją. Kosztorys budowlany jest dokumentem finansowym, który respektuje wiele stron związanych z realizacją inwestycji. Mowa tutaj oczywiście o bankach i wykonawcach poszczególnych etapów budowy. Jednak, aby zachować jego rangę jako dokumentu ważne jest żeby kosztorys budowlany został przygotowany zgodnie z przyjętymi metodami. Zazwyczaj przygotowuje się go w oparciu o przedmiar lub obmiar wykonywanych prac.

KILKA SŁÓW O HISTORII KOSZTORYSOWANIA

W polskim prawie kosztorysowanie inwestycji miało miejsce jeszcze przed wybuchem II wojny światowej. Natomiast w 1949 r. stworzono dokument, który ujednolicił zasady kosztorysowania. Mowa tutaj o przygotowaniu i wdrożeniu do ogólnego użytku przez kosztorysantów Zastawienia Cen Jednostkowych na podstawie przyjętych przepisów katalogowych. W kolejnych latach przygotowywano i wdrażano kolejne mnożniki kosztorysowe. Działania te doprowadziły do próby w 1983 r. wypracowania nowej metody sporządzania kosztorysów. Sposób ten bazował na Katalogach Nakładów Rzeczowych.

I tak od 2000 r. używana jest Kosztorysowa Norma Nakładów Rzeczowych. Zgodnie z tym dokumentem kosztorysy budowlane przygotowuje się na podstawie katalogów. Informacje zawarte w katalogach pozwalają wycenić roboty budowlane, roboty ziemne, prace mechaniczne, konstrukcje budowlane, nawierzchnie, fundamenty itd.

KTO PRZYGOTUJE DLA MNIE KOSZTORYS BUDOWLANY?

Kosztorys budowlany można spróbować przygotować samemu z wykorzystaniem narzędzi typu Excel. Jednak jest to dość żmudne zajęcie. Często nasza znajomość procesów i branży budowlanej jest niewystarczająca i tym samym utrudnia, a nawet uniemożliwia przygotowanie kosztorysu samodzielnie. Największe problemy może przysporzyć przygotowanie kosztorysu inwestorskiego na potrzeby banku, który ma nam udzielić kredytu hipotecznego na realizację naszej budowy.

Innym rozwiązaniem, które pozwoli nam przygotować rzetelny kosztorys inwestorski jest zatrudnienie na budowie kosztorysanta. Jednak jest to rozwiązanie stosowane na dużych budowach. Raczej nie jest stosowane w przypadku budowy domu jednorodzinnego. Dość dobrym rozwiązaniem dla inwestycji jaką jest budowa domu dla rodziny jest zakup kosztorysu inwestorskiego w biurze architektonicznym, które projektowało nasz dom.

PRZEDMIAR I OBMIAR PRAC BUDOWLANYCH

Przygotowując kosztorys, kosztorysanci wykonują go na podstawie przedmiaru robót lub obmiaru robót.

JAKIE MAMY KOSZTORYSY BUDOWLANE

W zależności od potrzeb można wyróżnić kilka rodzajów kosztorysów budowlanych. Najważniejsze z nich to:

Kosztorys ofertowy – znajdziemy w nim ofertę z kalkulacją cen, którą przygotował dla inwestora, wykonawca. Kosztorys ofertowy przygotowuje się przed podpisaniem umowy na wykonanie planowanej inwestycji.

Kosztorys inwestorski – kosztorys ten przygotowuje inwestor lub na jego zlecenie może go przygotować firma lub osoba, która zajmuje się opracowywaniem kosztorysów. Kosztorys inwestorski określa szacunkowe koszty robót budowlanych. Dzieje się tak dlatego, że jest przygotowywany jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej budynku.

Kosztorys jest potrzebny inwestorowi do określenia środków finansowych jakie potrzebuje do realizacji swojej inwestycji. Jest on też podstawą do ubiega się o kredyt bankowy lub środki z budżetu państwa. Wartość robót budowlanych wyliczona w kosztorysie inwestorskim, stanowi też podstawę do określenia procedury przetargowej w wyniku której ma zostać wyłoniony wykonawca robót budowlanych.

Kosztorys zamienny – jest to dokument, który zmienia i bardzo często zastępuje kosztorys ofertowy. Ten typ kosztorysu nie może służyć do wyceny robót, które zostały uwzględnione w kosztorysie ofertowym. Dotyczy on robót dodatkowych, które należy wykonać na skutek modyfikacji dokumentacji projektowej. Kosztorys zamienny wykonuje się ze względu na zmianę pierwotnie przewidzianych ilości jednostek przedmiarowych robót w kosztorysie ofertowym.

Kosztorys powykonawczy – jest to dokument, który służy do określenia wynagrodzenia wykonawcy w przypadku gdy nie został wcześniej przygotowany kosztorys ofertowy. Tego typu kosztorys przygotowywany jest po zakończeniu robót, a wyliczona w nim cena jest ceną ostateczną, która stanowi wynagrodzenie wykonawcy za wykonanie prac. Kosztorysy powykonawcze przygotowuje się wówczas gdy przed przystąpieniem do realizacji prac budowlanych nie można dokładnie określić ich zakresu. Dotyczy to np. robót wykończeniowych. W związku z tym, że są przygotowywane po zakończeniu robót odzwierciedlają one rzeczywiste koszty wykonania prac budowlanych.

PO CO MI KOSZTORYS BUDOWLANY

Kosztorys budowlany tak naprawdę pozwala zaplanować każdy etap budowy naszej inwestycji. Jest to dokument cenny i przydatny nie tylko dla inwestorów ale także podwykonawców projektu. Kosztorys budowlany jest świetnym sposobem na uporządkowanie zakresu prac budowlanych i uporządkowaniem przebiegu tych prac. Przede wszystkim znajdziemy w nim dokładnie rozpisaną kolejność wykonywania robót i zaplanowanie ich.

Często inwestorzy decydujący się na zakup kosztorysu budowlanego lub przygotowanie go samodzielnie, mówią o tym, że dokument pomógł im poprawić organizację budowy. Mając rozpisane wszystkie prace, które należy wykonać na budowie oraz materiały potrzebne do ich wykonania łatwiej jest zaplanować rozwiązanie w przypadku np. trudności z dostępnością maszyn budowlanych lub brakiem jakiegoś materiału na składach budowlanych.

Ale kosztorys potrzebny jest nie tylko do użytku prywatnego inwestora. Musimy też mieć świadomość, że kosztorys budowlany jest niezbędny jeśli staramy się o kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego. Bank bezwzględnie wymaga takiego dokumentu, inaczej nie jest w stanie oszacować środków finansowych, jakie są potrzebne do wykonania poszczególnych prac a tym samym zakończenia budowy.

Najważniejsze zalety posiadania kosztorysu budowlanego:

• pozwala usprawnić i uporządkować plan prac budowlanych ,
• pomaga przy optymalizacji prac i poszukiwaniu najlepszych rozwiązań ,
• jest to dokument niezbędny w trakcie procedury przetargowej i pomaga w rozliczeniach na ostatnim etapie inwestycji ,
• pomaga przygotować się do rozmów z wykonawcami ,
• bez kosztorysu nie możemy się starać o kredyt w banku, dotacje z budżetu państwa ani żadną inną formę wsparcia finansowego.

Dokument jest też przydatny przy oszacowaniu kosztów ponoszonych jeszcze w fazie projektowej. Pomaga również w podliczeniu wszystkich poniesionych kosztów w czasie całej inwestycji. Zazwyczaj jest wykorzystywany przed rozpoczęciem inwestycji aż do jej zakończenia.

Z czego się składa kosztorys budowlany

Kosztorysanci dzielą kosztorys budowlany na fazy i etapy. Dzięki temu na każdym etapie budowy mamy przejrzystą i wygodną bazę do analizy. Dzięki temu, że kosztorys podzielony jest na fazy jest dużą pomocą np. przy optymalizacji kosztów, zmiany techniki wykonywania prac czy też przy odpowiednim planowaniu dostaw materiałów budowlanych. Dlatego z pełną odpowiedzialnością napiszemy tutaj, że kosztorys to nie tylko podsumowanie kosztów poniesionych na budowie.

Dobrze przygotowany kosztorys inwestorski to również narzędzie pomocne przy planowaniu prac budowlanych.

Kosztorys to narzędzie przydatne do optymalizacji kosztów budowy. Mając do dyspozycji usystematyzowany, profesjonalnie przygotowany kosztorys inwestorski możemy sprawnie i szybko reagować na sytuacje nieprzewidziane na budowie. Poza tym ekipa wykonawcza będzie traktowała kosztorys jako swoisty plan prac budowlanych.

CZY MOŻNA SAMODZIELNIE PRZYGOTOWAĆ KOSZTORYS BUDOWLANY?

Przygotowanie kosztorysu budowlanego, a w szczególności takiego, który nas interesuje czyli kosztorysu inwestorskiego jest dość skomplikowanym przedsięwzięciem. Najważniejsze jest, aby w treści dokumentu znalazły się nie dość, że wszystkie najważniejsze punkty, to jeszcze powinny być rzetelnie wypisane i wyliczone. Jeśli kosztorysant jest tutaj skrupulatny to nasz kosztorys będzie finalnie dość długim dokumentem.

Jeśli decydujemy się na samodzielne przygotowanie kosztorysu to możemy poszperać w sieci. W Internecie dostępne są narzędzia, które mogą uprościć nam cały proces. Warto jednak rozpocząć etap jego tworzenia od zakupu projektu budowlanego. To projekt domu jednorodzinnego np. HOMEKONCEPT 44 g2 stanowi podstawę przygotowania kosztorysu. Trzeba też mieć świadomość, że będąc laikiem budownictwa przygotowanie kosztorysu to godziny spędzone w Internecie, branżowych czasopismach, książkach i rozmowach z praktykami.

Z JAKICH ELEMENTÓW SKŁADA SIĘ KOSZTORYS INWESTORSKI DOMU JEDNORODZINNEGO

Choć istnieje kilka metod przygotowywania kosztorysów, każdy tego typu dokument na pewne stałe punkty.

Tabela elementów W tej tabeli znajdziemy zestawienie wszystkich elementów, które wchodzą w skład robót budowlanych jak i w skład robót instalacyjnych. Zazwyczaj są to elementy stanu surowego otwartego, zamkniętego, elementy wykończenioweoraz instalacji elektrycznej i sanitarnej. Przy wszystkich elementach mamy podaną ich wartość, ilość i cenę jednostkową.

Zestawienie robocizny Jest to bardzo dokładny wykaz pracowników, ilości roboczogodzin na wykonanie danego etapu prac oraz cenę i wartość końcową.

Zestawienie materiałów Jest to dokładny wykaz materiałów jakie będą wykorzystywane w czasie budowy domu. Zazwyczaj wszystkie elementy uporządkowane są alfabetycznie z podaniem jednostek, ilości, ceny i końcowej wartości.

Zestawienie sprzętu To nic innego jak wszystkie urządzenia i sprzęty mechaniczne, które będą wykorzystywane w czasie całego procesu budowy. Kosztorys określa dokładnie maszynogodzinę, cenę i końcową wartość.

CENA KOSZTORYSU BUDOWLANEGO

Wykonanie kosztorysu samodzielnie tak naprawdę kosztuje nas mnóstwo czasu i równowartość kosztów poniesionych za korzystanie z narzędzia do kosztorysowania albo narzędzia do robienia wyliczeń. Tego typu kosztorys może się sprawdzić jako kalkulator kosztów do osobistego korzystania.

Jeśli potrzebujemy profesjonalnego i rzetelnie przygotowanego narzędzia warto zdecydować się na zakup kosztorysu inwestorskiego w pracowni architektonicznej. Każdy projekt domu HOMEKONCEPT ma przygotowany kosztorys. Kosztorysy naszych projektów domów przygotowuje dla nas zewnętrza firma kosztorysowa na podstawie finalnej wersji dokumentacji architektoniczno-budowlanej. Dzięki czemu inwestorzy otrzymują fachowy dokument przedstawiający koszty budowy wybranego projektu domu.