11 punktów milowych przy budowie domu

Budowa domu jest procesem który angażuje inwestorów jeszcze nim zaczną się prace budowlane. O budowie domu możemy mówić już od momentu zakupu działki lub gdy występujemy o WZ-kę lub analizujemy MPZP. Jak wygląda ten czas w najważniejszych krokach przeczytasz w naszym artykule.

Czas od decyzji o budowie domu do przeprowadzki trwa co najmniej kilkanaście miesięcy. W tym czasie mamy kilka ważnych punktów na naszej drodze do zamieszkania w wymarzonym domu. Każdy z nich jest ważny i każdy jest niezbędny. Cześć z nich wykonuje się samodzielnie, ale przy większości potrzebna jest pomoc profesjonalistów. .

Projekt domu nowoczesnego HOMEKONCEPT 60 o powierzchni ponad 220 mkw

autor projektu: arch. jacek niebieszczański

Zapraszamy! Poczytaj o 11 punktach milowych przy budowie domu.   

1. Zakup działki – to gdzie kupimy działkę i wybudujemy nasz wymarzony dom zależy od naszych indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. My mamy tylko kilka podpowiedzi. Przed zakupem działki warto jest zapoznać się z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu na bardzo wczesnym etapie dowiemy się np. jaki budynek możemy postawić na działce, jakie może mieć gabaryty i jaką wysokość może mieć dom. Jeśli nie ma MPZP możemy wystąpić dość wcześnie o WZ-kę, jeszcze zanim zostaniemy właścicielem działki. Wybierając działkę warto też zwrócić uwagę na strony świata i przeanalizować ukształtowanie terenu jeśli np. działka jest z dużym spadkiem.   
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - jest to chyba jeden z najistotniejszych dokumentów urzędowych z którymi mamy do czynienia już na samym początku naszej budowlanej przygody. Znajdziemy w nim wytyczne odnośnie lokalizacji domu na działce, jego wielkości czy też wysokości. W dokumencie będziemy mieli też wytyczne co do maksymalnej powierzchni zabudowy czy też kąta nachylenia dachu. Niekiedy zapisy MPZP są bardzo ogólne niekiedy zaś bardzo szczegółowo precyzują wszystkie kwestia nawet te dotycząc koloru dachówki. Dlatego nim przejdziemy do wyboru projektu domu warto jest zapoznać się z wytycznymi MPZP. Skąd wziąć ten dokument? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zazwyczaj umieszczony jest na stronie internetowej Urzędu Miasta i Gminy właściwego dla lokalizacji naszej działki. Dokument ten przygotowuje Rada Gminy w formie uchwały. MPZP składa się z części opisowej i z mapy z legendą.
3. Decyzja o warunkach zabudowy czyli popularna WZ-ka – Jeśli w naszym Urzędzie Miasta i Gminy i nie ma MPZP wówczas musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy w takiej sytuacji zastępuje plan miejscowy. W WZ-ce podobnie jak w MPZP znajdziemy wytyczne co do wielkości domu jaki możemy wybudować na konkretnej działce, ilości miejsc postojowych, kącie nachylenia dachu itd. Wniosek o WZ-kę składa się we właściwym urzędzie Miasta i Gminy.
4. Mapa do celów projektowych – mapa jest elementem niezbędnym przy przygotowywaniu projektu zagospodarowania terenu. A projekt zagospodarowania terenu jest znów elementem składowym projektu budowlanego. Aby uzyskać mapę do celów projektowych należy zwrócić się do geodety. Geodeta przyjeżdża na działkę i sprawdza jej wymiary po czym przesyła je do Wydziału Geodezji w Starostwie Powiatowym. Na podstawie pomiarów wykonanych przez geodetę, architekt adaptujący z którym współpracujemy rysuje na mapie nasz dom oraz całe zagospodarowanie działki czyli np. miejsca postojowe, podjazd do garażu czy też wiatę śmietnikową.
5. Badania geotechniczne gruntu – jest to niezbędna część całego procesu budowy domu. Należy zlecić je geologowi Dzięki nim mamy bardzo dokładne przekroje pokazujące układ warstw gruntu oraz poziom wód gruntowych. Po co nam te informacje? Dzięki nim konstruktor jest w stanie zaprojektować fundamenty skrojone na potrzeby naszej działki. Dodatkowo dzięki oznaczeniu poziomu wód gruntowych dokładnie wiadomo jak zabezpieczyć budynek przed wilgocią. Zlecając badanie geotechniczne gruntu warto się jest skonsultować z architektem adaptującym. Najczęściej w praktyce wygląda to tak, że architekt wrysowując dom na działce wyznacza kilka punktów wierceń – najważniejszych z punktu widzenia wielkości i lokalizacji budynku.
6. Projekt budowlany składa się z 3 elementów: projektu zagospodarowania terenu lub działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. W dużym uproszczeniu jest to zestaw opisów i rysunków, które zostały opracowane przez uprawnionego architekta, konstruktora oraz projektantów instalacji sanitarnej i elektrycznej. Dzięki nim wiadomo jak będzie wyglądał nasz dom, z jakich materiałów go wybudować czy też jak poprowadzić instalacje. Znajdziemy tam również specjalistyczne wyliczenia konstruktorskie. Projekt budowlany opracowuje się jeszcze przed rozpoczęciem budowy i składa się go Wydziale architektury Starostwa Powiatowego właściwego dla lokalizacji naszej działki.
7. Pozwolenie na budowę – Aby uzyskać pozwolenie na budowę albo samodzielnie albo za pośrednictwem architekta adaptującego należy złożyć wniosek we właściwym Starostwie Powiatowym. Urząd ma 65 dni na wydanie decyzji. Może się zdarzyć, że w między czasie będziemy musieli jeszcze uzupełnić jakieś braki we wniosku. Po uzyskaniu pozwolenia jest jeszcze 14 dni na jego uprawomocnienie.
8. Zgłoszenie – alternatywnie do pozwolenia na budowę możemy skorzystać z opcji zgłoszenia budowy. Aby zgłosić we właściwym urzędzie fakt, że rozpoczynamy budowę domu jednorodzinnego musimy spełnić pewne warunki. Budynek, który chcemy wybudować jest budynkiem wolnostojącym, a do tego oddziałuje tylko na naszą działkę. Czyli jest odsunięty od granicy działki/sąsiada o co najmniej 4 m względem ściany z oknami lub 3 m jeśli ściana nie ma otworów okiennych ani drzwiowych. Aby zgłosić budowę domu należy wypełnić wniosek i złożyć wszystkie dokumenty dokładnie tak jak w przypadku kiedy staramy się o pozwolenie na budowę.
9. Dziennik budowy – dziennik budowy jest dokumentem urzędowym, który dokumentuje przebieg robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót budowlanych w czasie trwania budowy. Aby nasz dziennik budowy miał wartość jako dokument urzędowy, musimy sami lub za pośrednictwem architekta adaptującego, złożyć, we właściwym Starostwie Powiatowym, wniosek o jego rejestrację. Wraz z dziennikiem należy złożyć kopie uzyskanej decyzji pozwolenia na budowę z klauzulą ostateczności.
10. Rozpoczęcie budowy – aby zgodnie z prawem rozpocząć budowę naszego wymarzonego domu jednorodzinnego, musimy znaleźć kierownika budowy i zgłosić rozpoczęcie budowy w Nadzorze Budowlanym. Zgodnie z literą prawa, rozpoczęcie budowy zgłaszamy 7 dni przed pierwszym, planowanym „wbiciem łopaty”. Aby zgłoszenie było zrobione poprawnie należy do wniosku dołączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków kierownika naszej budowy oraz oświadczenia projektantów adaptujących o sporządzeniu projektu technicznego zgodnie z obowiązującymi przepisami.
11. Zakończenie budowy – zanim oficjalnie w Starostwie powiatowym zgłosimy zakończenie budowy musimy: zlecić wykonanie mapy powykonawczej (geodeta nanosi na mapę nasz dom). Dodatkowo kominiarz musi zrobić przegląd kominów wentylacyjnych i spalinowych. Protokół z przeglądu kominiarza dołączamy do wniosku o zakończenie budowy. Pamiętajmy też, że do wniosku dołączamy wypełniony dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy, protokoły badań i sprawdzeń instalacji, oraz oświadczenie o uporządkowaniu terenu działki.