Adaptacja gotowego projektu domu od A do Z

Pierwsze pytanie, jakie stawia sobie niemal każda osoba w trakcie wyboru swojego wymarzonego domu, lub tuż po zakupie gotowego projektu domu to „Co dalej?”. Czy musimy spełnić jeszcze jakieś formalności? A może wystarczy od razu się zgłosić do Urzędu Miasta lub Gminy z prośbą o wydanie pozwolenia budowę? Na kiedy umawiać ekipę budowlaną? Takich pytań rodzi się wiele i wynikają z tego, że proces budowy domu, chociaż jest wciąż upraszczany, wymaga jednak sporo uwagi i zaangażowania. Jest to – jednym słowem – wyzwanie. A pierwszym i najważniejszym etapem tego wyzwania jest adaptacja gotowego projektu domu.

Adaptacja gotowego projektu – na czym polega i czy jest konieczna?

Kiedy podejmujemy decyzję o tym, żeby zacząć nowe życie w nowym domu, to rozpoczynamy poszukiwania projektu, który się nam spodoba i spełni nasze oczekiwania. To, nad czym się zastanawiamy to ilość sypialni, kondygnacji, metraż. Ale także: Czy powinniśmy mieć spiżarnię przy kuchni? Osobną garderobę? A może pomieszczenie rekreacyjne z siłownią albo nawet z sauną? Zastanawiamy się także nad wyborem technologii budowy, czy sposobu ogrzewania i wreszcie nad ceną projektu oraz kosztami budowy domu. Musimy też zdecydować czy zatrudnić architekta i zlecić mu wykonanie projektu indywidualnego, czy wybierzemy gotowy projekt domu – na przykład taki jak oferuje HOMEKONCEPT. :) Jeśli dokładnie zastanowimy się nad tym czego potrzebujemy my i nasza rodzina, jesteśmy w stanie wybrać taki projekt dom, który będzie w 100% spełniał nasze oczekiwania i marzenia. Gotowe projekty domów charakteryzują się tym, że są zaprojektowane w oparciu o z góry założone, ustandaryzowane warunki panujące na działce. Projektant nie mając informacji, na jakiej parceli zostanie wybudowany dom, zakłada z góry pewne wartości dotyczące warunków gruntu (co ma wpływ na rodzaj fundamentów) oraz klimatyczne (co wpływa na odpowiednie dostosowanie konstrukcji domu do siły wiatru czy obciążenia śniegiem). Co więcej, projektant nie zna również wymiarów działki Inwestora, jej usytuowania względem stron świata, dojazdów do posesji, ukształtowania terenu np. w postaci jego znacznego spadku, czy wreszcie miejsc przyłączy mediów. Na koniec trzeba również pamiętać, że większość inwestycji jest regulowana według zakładanego przez lokalne urzędy ładu urbanistycznego (przestrzenno-architektonicznego), dlatego też gotowe projekty domów nie uwzględniają tych szczególnych uwarunkowań. Co w przypadku, gdy warunki lokalne są odmienne od założeń przyjętych przez autora projektu? Czy trzeba szukać dalej lub zrezygnować z domu, w którym się zakochaliśmy? Otóż nie, ponieważ prawie każdy projekt można odpowiednio dostosować do danych wymogów podczas adaptacji gotowego projektu z lokalnym architektem. Co więcej, jest to konieczne, ponieważ w myśl litery prawa budowlanego każdy gotowy projekt domu musi przejść proces adaptacji.

Tym samym możemy powiedzieć, że adaptacja gotowego projektu jest to jego dostosowanie:

• do lokalnych regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie został ustanowiony, to z decyzji o warunkach zabudowy;
• do panujących lokalnie warunków gruntowo-wodnych, ukształtowania terenu oraz stref klimatycznych (obciążeń wiatrem i śniegiem);
• poprzez wprowadzenie do niego ewentualnych zmian, zarówno wynikających z powyższych wymogów o charakterze obligatoryjnym (np. dostosowanie kąta nachylenia połaci dachowych do regulacji lokalnych), jak również według indywidualnych życzeń inwestora, o ile są możliwe do spełnienia, o charakterze nieobowiązkowym.

Adaptacja gotowego projektu domu HOMEKONCEPT.

Do kogo mam się zgłosić w sprawie adaptacji?

Dostosowanie projektu gotowego to szereg czynności, których dokonuje architekt adaptujący, który przynależeć musi do Izby Architektów. Dzięki temu Inwestor zyskuje gwarancję, że proces adaptacji zostanie przeprowadzony w bezpieczny dla niego sposób.

Wyboru architekta adaptującego dokonuje samodzielnie Inwestor. Zdecydowanie zaleca się, by była to osoba pracująca na terenie, gdzie chcemy wybudować dom, ponieważ będzie najlepiej zorientowana w lokalnych wymogach i odnajdzie się we wszelkich urzędniczych formalnościach. Warto w tym miejscu bazować na opiniach rodziny, znajomych, by wybrać osobę sprawdzoną. Jeśli nie jest to możliwe, warto wyszukać w sieci internetowej kilka biur projektowych i rozesłać zapytania ofertowe, lub też po zakupie projektu HomeKONCEPT zgłosić się do nas z prośbą o polecenie współpracującego z nami architekta adaptującego.

Zgodnie z przepisami prawa zawartymi w art. 20 prawa budowlanego, najważniejsze obowiązki architekta adaptującego wiążą się z:

• dostosowaniem danego projektu do norm prawnych oraz zasad wiedzy technicznej aktualnie obowiązujących;
• wykonaniem projektu zagospodarowania terenu, bazującego na odpowiedniej mapie geodezyjnej z przeznaczeniem do celów projektowych.

Projekt taki musi mieć określone:

• usytuowanie działki wraz z jej granicami;
• trasę przyłączy mediów;
• rozwiązania dotyczące odprowadzania ścieków, lub ich oczyszczania;
• lokalizację wjazdu na działkę i innych ważnych elementów stałych, które znajdują się na działce;
• lokalizację okolicznych obiektów budowlanych, zarówno istniejących, jak i projektowanych z określeniem obszaru oddziaływania inwestycji;
• dostosowaniem rodzaju fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych wraz z określeniem odpowiedniej izolacji, jeśli warunki te są inne niż przyjęte w gotowym projekcie domu;
• dostosowaniem rozwiązań konstrukcyjnych budynku do lokalnych warunków klimatycznych, jeśli są inne niż założono w gotowym projekcie domu;
• wprowadzeniem na projekcie gotowym ewentualnych zmian (w sposób trwały, czerwonym kolorem);
• przygotowaniem pozostałych dokumentów, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, jak konieczne pozwolenia, uzgodnienia czy opinie, np. lokalnego Konserwatora Zabytków;
• podpisaniem projektu, jako autora adaptacji danego budynku wraz z załączeniem aktualnych uprawnień i wpisu do izb zawodowych, co wiąże się z przejęciem roli głównego projektanta budynku;
• wykonaniem opisu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ) budowy projektu na danej działce, co zapewnić ma odpowiednie zabezpieczenie procesu budowy;
• formalnym sprawowaniem nadzoru autorskiego w trakcie prac budowlanych, co wiąże się z nadzorem nad zgodnością realizacji z projektem domu, wraz ze zgłaszanymi przez kierownika budowy zmianami o charakterze nieistotnym, które wyniknęły w trakcie budowy domu.

Od adaptacji po pozwolenie na budowę – o czym warto pamiętać?

Adaptacja gotowego projektu domu jest najważniejszym etapem prowadzącym nas do złożenia w Urzędzie Miasta lub Gminy wniosku o pozwolenie na budowę. Poza adaptacją, całą niezbędną dokumentację możemy skompletować i przedłożyć samodzielnie. Natomiast by zgodę uzyskać bezproblemowo i bez zbędnej zwłoki, warto zdać się na pomoc architekta adaptującego, który w naszym imieniu może złożyć do Urzędu odpowiednie dokumenty w skład których najczęściej wchodzić będą:

• wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (uzyskiwane z Wydziału Architektury odpowiedniego Urzędu);

• cztery egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego wraz z naniesionymi w sposób trwały ewentualnymi zmianami;

• projekt budowlany, w skład którego wchodzą:

• ekspertyza geologiczna oceniająca warunki geotechniczne na działce;

• aktualna mapa do celów projektowych (skala 1:500), wykonywana przez uprawnionego geodetę;

• projekt zagospodarowania działki w skali 1:500;

• oświadczenie o prawie własności do danego gruntu (własność, współwłasność, dzierżawa);

• promesy na przyłączenie mediów w postaci uzyskania warunków technicznych dostawy poszczególnych mediów;

• inne dokumenty, wynikające ze odrębnych przepisów.

Poprawne przygotowanie dokumentacji pozwoli uzyskać pozwolenie budowę maksymalnie w ciągu 65 dni, do czego należy dodać kolejne 14 dni potrzebne na uprawomocnienie decyzji. Od tego momentu będziemy mieć 3 lata na rozpoczęcie budowy naszego wymarzonego domu.

Chcę zmienić kilka rzeczy w projekcie, czy to możliwe?

Jednym słowem: tak. Zawsze jest coś, co możemy zmienić w gotowym projekcie domu, nawet tym najbardziej zbliżonym do naszych potrzeb. Zmiany takie wprowadzane są najczęściej na etapie adaptacji przez architekta adaptującego, dlatego warto przemyśleć w momencie wyboru projektu, co chcielibyśmy w nim zmienić.

Zmiany w projekcie można podzielić na łatwe do wprowadzenia oraz te trudne.

Gotowe projekty domów są chronione prawem autorskim. Wpisujemy jednak do dokumentacji wykaz zmian, które nie wymagają osobnej zgody autora. Ma to na celu ułatwienie Inwestorowi dostosowanie gotowego projektu wraz z architektem adaptującym do warunków lokalnych oraz do jego własnych potrzeb. Są to zmiany o charakterze łatwym do wprowadzenia, które pozwalają m.in. na:

• zmianę układu i funkcji pomieszczeń polegające na przesunięciu ścian działowych; zmiany w zakresie ilości i wielkości otworów okiennych i drzwiowych;

• zmiany kąta nachylenia połaci dachowych do 10°;

• zmniejszenia lub powiększenia zewnętrznych wymiarów budynku do 5% przy zachowaniu odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych;

• zmiany w zakresie instalacji oraz rodzaju wentylacji;

• zmiany w zakresie kolorystyki i wykończenia elewacji;

• użytych materiałów ściennych i izolacyjnych z zachowaniem założonych wskaźników wytrzymałościowych i ciepłochronności;

• zmiana rodzaju stropu;

• zgoda na wykonanie podpiwniczenia budynku.

Szczegółowy wykaz zmian niewymagających osobnej zgody projektanta znajduje się w każdym projekcie domu HOMEKONCEPT.

Na pozostałe zmiany – te trudniejsze do wykonania – jak np. zmiany w konstrukcji budynku, zmiany szerokości, wysokości lub długości budynku powyżej 5% , lub zmianę zastosowanej technologii, bezpłatnie udzielimy dodatkową zgodę. Te zmiany zaliczane są do zmian tzw. istotnych, ingerujących w plan zagospodarowania, dlatego też wymagać mogą wykonania rysunków zamiennych, a jeśli są wprowadzane po uzyskaniu pozwolenia na budowę (co stanowczo odradzamy), również dodatkowych procedur urzędowych. Jeśli zakres zmian wywołuje znaczący wzrost kosztów adaptacji, zaleca się poszukania projektu gotowego, który lepiej będzie spełniał oczekiwania Inwestora. Warto w tym miejscu wspomnieć, że wiele zmian (tzw. nieistotnych) może zostać wprowadzonych także na etapie budowy domu (jak np. zmiana układu ścian działowych, zmiana kolorystyki elewacji, itp.). Odpowiedzialność za ich wprowadzenie spoczywa na kierowniku budowy, który po ewentualnej konsultacji z architektem adaptującym, dokonuje odpowiedniego wpisu do dziennika budowy.

Projekt domu HOMEKONCEPT 32.

AUTOR PROJEKTU: ARCH. JACEK NIEBIESZCZAŃSKI

Ile taka adaptacja kosztuje?

Koszt adaptacji pozostaje kwestią bardzo indywidualną, zależną zarówno od zakresu koniecznych do wprowadzenia zmian (wynikających z przepisów lokalnych oraz oczekiwań Inwestora), jak również od uwarunkowań rynkowych w poszczególnych regionach kraju. Oczywistym jest stwierdzenie, że adaptując projekt do standardowych warunków panujących na działce, a także nie wprowadzając zmian do samego projektu, koszt całej adaptacji będzie niższy (wraz z ceną za projekt domu będzie to znacząco mniejsza kwota, niż stworzenie projektu indywidualnego).

Natomiast przy nietypowych zmianach (zwłaszcza znacząco ingerujących w konstrukcję budynku) koszty te będą rosły, choć nadal będzie to ułamek wartości projektu zlecanego indywidualnie. Warto mieć świadomość, że w kontekście nakładów na całą inwestycję, będą to kwoty warte wydania, aby dom, który wybraliśmy spełniał wszelkie nasze potrzeby.

Adaptacja gotowego projektu HOMEKONCEPT – od czego zacząć?

Mając wiedzę, jak wygląda cały proces adaptacji gotowego projektu domu warto solidnie przemyśleć to, na czym nam zależy najbardziej, jeśli chodzi o nasz przyszły, wymarzony dom. Pod uwagę wziąć należy nie tylko wygląd budynku, jego kolorystykę, czy rodzaj dachu, ale także układ pomieszczeń oraz ich funkcjonalność na wiele lat. Jest to o tyle ważne, że budowa domu to inwestycja na całe życie.

W HOMEKONCEPT, tak jak i innych firmach oferujących gotowe projekty domów, nie wprowadza się istotnych zmian do projektów, ale za to bazując na bogatej ofercie projektowej jesteśmy w stanie pomóc zastanowić się, który dom najlepiej spełni oczekiwania inwestora. Odpowiemy na pytanie czy dane zmiany są koniecznie oraz możliwe do wprowadzenia, czy wpłyną na unikalny charakter domów nowoczesnych HOMEKONCEPT, a także jaki będą mieć wpływ na koszty budowy domu. Możemy przygotować profesjonalne rysunki poglądowe z rzutami oraz wizualizacje, które stanowić będą podpowiedź dla architektów adaptujących, jak przeprowadzić zmiany w projekcie, począwszy od zmiany układu pomieszczeń, poprzez powiększenie/zmniejszenie budynku, aż po inne wykończenie i styl elewacji.

Wystarczy skontaktować się z nami, a nasi doradcy projektowi wraz całym zespołem architektów i grafików pomogą Ci w wyborze Twojego wymarzonego domu HOMEKONCEPT, który spełni wszystkie Twoje oczekiwania!