Koszty budowy domu 2025

Ile kosztuje budowa domu. Czy w 2025 roku czeka nas spadek kosztów?

Branża architektoniczno-budowlana wychodzi z bardzo trudnej sytuacji, jaką przyniósł nam 2022 rok. Był to czas, w którym odczuliśmy spore podwyżki cen materiałów budowanych oraz duże wahania kosztów i usług około-budowlanych. Z miesiąca na miesiąc obserwowaliśmy jak lawinowo wzrastały całościowe koszty budowy domu.

Dlaczego tak się działo? I co wpłynęło na wzrost kosztów budowy domów i mieszkań?

Bez wątpienia przyczyniła się do tego trudna sytuacja na rynkach ogólnoświatowych po pandemii i lockdownach. W tym czasie część gospodarki nie pracowała i nie wytwarzała towarów i usług. Natomiast wiele państw wprowadzało na rynek pieniądze, które nie miały pokrycia w wytworzonych produktach. Jest to na pewno jeden z elementów, który pozwolił rozpędzać się inflacji.

Uwzględniliśmy także bardzo negatywne społeczne skutki pandemii. Mowa oczywiście o wzroście bezrobocia, bankructwach i zamknięciach, szczególnie małych firm i jednoosobowych działalności gospodarczych. Jeśli dodamy do tego globalne zakłócenia w łańcuchach dostaw i ograniczenia sprzedaży wielu dóbr, mamy już sporo obciążeń.

Wysoka inflacja spowodowała wzrost wysokości stóp procentowych, co przełożyło się na dużo wyższe koszty kredytów hipotecznych. A przecież łączny koszt obsługi naszego długu (czyli odsetek, które musimy zapłacić bankowi) ma również istotny wpływ na całościowe koszty budowy domu - rozpatrywane w dłuższej perspektywie, czyli do momentu całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.

Jednak mamy już 2025 rok i sytuacja jest zgoła inna. Gospodarka odrabia popandemiczne straty, nie mamy już galopującej inflacji i ceny nie zmieniają się z dnia na dzień, a banki z większą chęcią zaczęły udzielać kredytów, czekamy także na zapowiadany przez rząd kolejny program "bezpiecznego kredytu". Sytuacja zmieniła się na korzyść inwestorów, którzy w najbliższym czasie planują budowę swojego wymarzonego domu jednorodzinnego. Jeśli zastanawiacie się ile kosztuje budowa domu w 2025 roku, to właśnie dla Was jest ten artykuł.

Koszty budowy domu w ubiegłych latach. Porównanie cen inwestycji budowlanych

Ostatnie 5 lat w gospodarce to czas bardzo wielu przemian. Za nami walka z pandemią oraz rosnącą inflacją. Ekonomiści zajmujący się zmianami na rynku budowlanym w 2021 roku rozpisywali się o wzroście cen w tej branży. Rok 2022 przyniósł kolejne istotne podwyżki cen. Tutaj mówi się już nawet o dwucyfrowym wzroście procentowym w przypadku średniego kosztu budowy domu jednorodzinnego. Dlatego budowa domów nie była aż tak popularna w 2022 roku.

Jak to wyglądało w praktyce? Ile kosztowało doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego?

Sprawdźmy to na konkretnym przykładzie. Do analizy wybraliśmy projekt domu HOMEKONCEPT 42 - parterowy dom jednorodzinny z dużym, dwustanowiskowym garażem. Ten typ budynku jest bardzo często wybierany przez inwestorów ze względu na prostą bryłę i nieskomplikowaną konstrukcję dachu. Projekt domu HOMEKONCEPT 42 to blisko 139 m² powierzchni użytkowej + 36 m² powierzchni garażu. Zaprojektowaliśmy w nim przestronną strefę dzienną składającą się z salonu oraz jadalni o powierzchni 41 m², obszerną kuchnię ze spiżarnią, 3 sypialnie, łazienkę, osobną toaletę oraz przestrzeń gospodarczą przeznaczoną na kotłownię, pralnię oraz miejsce na przechowywanie przeróżnych, jakże ważnych rzeczy :). Dodatkowo, znalazło się miejsce na zagospodarowanie pomieszczenia na garderobę.

Jak wyglądały koszty budowy tego domu na przestrzeni ostatnich lat? Prezentowane poniżej kwoty zawierają stawki robót budowlanych i ceny materiałów budowlanych aktualne na pierwszy kwartał danego roku. Kosztorysy zostały przygotowane na podstawie KNR (Katalogu Nakładów Rzeczowych) oraz ogólnokrajowych cenników publikowanych kwartalnie przez Sekocenbud.

W przyjętych kosztorysach koszty budowy domów podajemy jako wartości netto, do porównania przyjęliśmy koszty budowy z roku 2022, 2024 oraz 2025:

2022 r.

• stan surowy zamknięty systemem zleconym - 387 509 zł

• stan surowy zamknięty metodą gospodarczą - 333 258 zł

• prace wykończeniowe - 165 321 zł

• instalacje razem w wentylacją mechaniczną - 99 424 zł

2024 r.

• stan surowy zamknięty systemem zleconym - 494 313 zł

• stan surowy zamknięty metodą gospodarczą - 425 109 zł

• prace wykończeniowe - 228 564 zł

• instalacje razem w wentylacją mechaniczną - 125 432 zł

2025 r.

• stan surowy zamknięty systemem zleconym - 519 029 zł

• stan surowy zamknięty metodą gospodarczą - 446 364 zł

• prace wykończeniowe - 239 992 zł

• instalacje razem w wentylacją mechaniczną - 131 704 zł

Analizując powyższe dane widzimy wyraźny wzrost kosztów budowy domu na przestrzeni ostatnich lat. Kwartalne wzrosty były na poziomie kilu procent, a uśredniając - przez te cztery lata osoby planujące rozpocząć budowę swojego domu musiały przeznaczyć ok. 40% więcej środków na zrealizowanie całej inwestycji. Tak duży wzrost kosztów niewątpliwie wpłynął na wiele decyzji i spowodował, że część osób postanowiła poczekać z budową domu.

Jak obliczyć koszt budowy domu w 2025 r?

Aby właściwie przeprowadzić analizę kosztów budowy domu w 2025 r, trzeba dość dokładnie określić założenia do przygotowania kosztorysów. W naszym artykule zdecydowaliśmy się przeanalizować koszty budowy dwóch najpopularniejszych typów domów: średniej wielkości dom o powierzchni 119 m² - HOMEKONCEPT 97 oraz większy, o bardziej skomplikowanej bryle dom o powierzchni 172 m²- HOMEKONCEPT 96. Wybrane projekty mocno różnią się od siebie zarówno pod względem metrażu jaki i stopnia skomplikowania konstrukcji budynku. Przestawiają one jednak typowe wybory dwóch różnych grup inwestorów.

Pierwszy z nich - HOMEKONCEPT 97 to dom o mniejszej powierzchni użytkowej - 119 m², bez garażu. Ten dom jednorodzinny ma prostą bryłę o nieskomplikowanej konstrukcji oraz dwuspadowy dach. Pomimo niewielkiej powierzchni, wnętrze domu HOMEKONCEPT 97 jest niezwykle przestronne i bardzo funkcjonalne. Znajdziemy w nim wszystko co potrzebne do komfortowego życia, czyli przestronną strefę dzienną o powierzchni ponad 45 m², spiżarnię, łazienkę, toaletę, gabinet oraz pralnię z pomieszczeniem gospodarczym. Z kolei strefa nocna mieści trzy komfortowe sypialnie.

Co obejmuje kosztorys budowlany stanu DEWELOPERSKIEGO?

Przestawiane koszty budowy domu dotyczą stanu deweloperskiego. Jest to etap budowy domu, który obejmuje całą konstrukcję budynku, jego wykończenie od zewnątrz, instalacje oraz przygotowanie do prac wykończeniowych wewnątrz budynku. A dokładnie obejmuje on następujące elementy:

1. Konstrukcja budynku: w ramach stanu deweloperskiego zostaje zrealizowana konstrukcja nośna budynku, czyli fundamenty, ściany zewnętrzne, stropy i dach. Wszystkie te elementy są zbudowane zgodnie z projektem architektonicznym i konstrukcyjnym.

2. Instalacje: w ramach stanu deweloperskiego są montowane podstawowe instalacje budynku, takie jak instalacja elektryczna (z wydzielonymi punktami świetlnymi i gniazdkami), instalacja wodno-kanalizacyjna (rury, zawory, przyłącza), instalacja centralnego ogrzewania (rury, grzejniki, piec centralnego ogrzewania), instalacja gazowa (doprowadzenie gazu do pieca CO), instalacja wentylacji mechanicznej (rekuperator wraz z rozprowadzeniem powietrza po pomieszczeniach, montaż czerpni oraz wyrzutni) oraz podstawowe instalacje teletechniczne (RTV, internet).

3. Stolarka zewnętrzna: na tym etapie montowana jest stolarka zewnętrzna, czyli okna i drzwi zewnętrzne, a także brama garażowa jeżeli występuje w danym budynku.

4. Izolacje: w ramach stanu deweloperskiego przeprowadza się izolację budynku. Obejmuje to izolację termiczną, która zapobiega utracie ciepła z budynku, oraz tam gdzie potrzeba - izolację przeciw-wodną, zabezpieczającą budynek przed dostawaniem się wody i wilgoci.

5. Ściany działowe

6. Tynki wewnętrzne, gładzie, malowanie ścian: na ścianach wewnętrznych budynku nakładane są tynki w celu ich wygładzenia i przygotowania pod dalsze prace wykończeniowe wraz z malowaniem.

7. Posadzki: po wykonaniu instalacji wykonuje się wylewki betonowe we wszystkich pomieszczeniach.

8. Ocieplenie poddasza: jeśli budynek posiada poddasze, w tym etapie przeprowadza się ocieplenie i przygotowanie poddasza do dalszego użytkowania - poprzez wykonanie stelaża do montażu płyt G-K oraz montaż samych płyt gipsowo-kartonowych.

9. Elewacja budynku: w ramach stanu deweloperskiego przeprowadza się wykończenie elewacji budynku - czyli jej ocieplenie oraz otynkowanie. W naszej analizie nie uwzględniamy jednak ozdobnych elementów elewacyjnych np. drewna elewacyjnego, okładzin kamiennych czy płyt elewacyjnych, dla uproszczenia całości budynku wykańczamy tynkiem drobnoziarnistym.

10. Rynny, wykończenie okapów i obróbki blacharskie

Przygotowując analizę kosztów budowy domu i sporządzając kosztorysy nie uwzględnialiśmy takich elementów jak:

• zakup działki budowlanej: ceny działek są bardzo różne, a wartość ara działki zależy m.in. od regionu Polski, odległości od większego miasta, ukształtowania terenu i dostępu do mediów. Dlatego nie ujmujemy jej w naszej analizie kosztów budowy domu.

• zakup projektu domu: koszty zakupy projektu domu zależą od jego wielkości, stopnia skomplikowania bryły i konstrukcji. Zależą też od tego, czy zdecydowaliśmy się na gotowe projekty domów jednorodzinnych czy też na indywidualny projekt domu. Kwoty mogą się wahać od 10 tysięcy złotych za gotowe projekty do kilkudziesięciu tysięcy złotych za projekt indywidualny.

• koszty formalne: koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę możemy podzielić na dwa typy. Jedne są to opłaty skarbowe w stosownym urzędzie - ujednolicone dla całego kraju. Drugi typ kosztów wynika z kosztów przygotowania dokumentacji przez lokalnego architekta, który ubiega się dla nas o pozwolenie na budowę oraz koszty dodatkowe np. analizy geotechnicznej czy przygotowanie mapy do celów projektowych przez uprawnionego geodetę. Te zależą od indywidualnych wycen wykonawców.

• przyłącz mediów: zależy od lokalizacji działki i od odległość od punktów przyłączeniowych. Jest to sprawa bardzo indywidualna i połączona bezpośrednio z działką, stąd też trudno włączyć ją do kosztorysu.

• wykończenie wnętrza domu: aranżacja wnętrz jest sprawą bardzo indywidualną i zależy od gustu i zasobności finansowej inwestora. Wykończenie i wyposażenie wnętrz nie jest brane pod uwagę w analizie kosztów budowy domu do stanu deweloperskiego.

• zagospodarowanie terenu wokół domu: podobnie jak w przypadku aranżacji wnętrz jest to kwesta indywidualna, zależy od wielkości tarasu, wielości działki, pomysłu na ogród itd.

Jak liczymy kosztorys budowy domu:

Analizie kosztów budowy domu w 2025 roku poddaliśmy dwa projekty, których kosztorysy zostały przygotowane na podstawie ogólnopolskich cenników Sekocenbud. Przyjęliśmy średnie ceny materiałów budowlanych i robocizny dla całego kraju. Jednak pamiętajmy, że kwoty mogą się różnić o kilka, a nawet kilkanaście procent w zależności od województwa, w którym realizujemy budowę domu.

Przyjęliśmy jeszcze jedno założenie. A mianowicie, cały proces budowy domu do stanu deweloperskiego miałby zostać przeprowadzony systemem zleconym. Oznacza to, że wszystkie działania w kosztorysowanych domach jednorodzinnych zostaną powierzone wyspecjalizowanym ekipom budowlanym. W takiej sytuacji do podanych cen netto należy doliczyć 8% stawkę VAT. Jeżeli decydujemy się na samodzielny zakup poszczególnych materiałów budowlanych musimy doliczyć VAT w wysokości 23%.

Koszty budowy domu 2025 r - ile kosztuje stan deweloperski domu 119 m2?

Koszt budowy domów HOMEKONCEPT 97 i HOMEKONCEPT 96 przeanalizujemy od fundamentów po sam dach. Prezentowane domy mają różne rozmiary fundamentów, różną powierzchnię i rodzaj dachu - jednak sam zakres prac do wykonania jest taki sam i obejmuje te same działania. Zacznijmy od HOMEKONCEPT 97.

Przygotowanie fundamentów i roboty ziemne obejmują:

• usunięcie warstwy ziemi urodzajnej,

• wykopy oraz przekopy,

• wykopy liniowe w gruntach suchych o ścianach pionowych z wydobyciem urobku,

• podkłady betonowe na podłożu gruntowym,

• ławy fundamentowe żelbetowe,

• stopy fundamentowe żelbetowe prostokątne,

• ściany betonowe - ściany fundamentowe,

• betonowy fundament i fundament pod schody tarasu, komin, schody wewnętrzne,

• wieńce monolityczne na ścianach fundamentowych,

• słupy żelbetowe,

• izolacje przeciwwilgociowe,

• ocieplenie ścian fundamentowych metodą lekką-mokrą przez przyklejenie płyt styrodurowych przy użyciu gotowych zapraw klejących,

• zasypanie wykopów.

Nasz omawiany projekt domu o powierzchni 119 m² - ma 73 mb fundamentów. Koszt materiałów potrzebnych do budowy fundamentów w tym domu wyniósł - 19 286 zł, koszt robocizny to w tym przypadku kwota 25 531 zł, natomiast koszt sprzętu to ok. 3 731 zł.

Sumaryczna cena wykonania fundamentów pod dom o powierzchni 119 m² HOMEKONCEPT 97 to kwota 69 112 zł. Przywołane tutaj kwoty zawierają łączny koszt materiału, robocizny, sprzętu oraz przewidziane w kosztorysie koszty zakupów i koszty pośrednie.

Budowa ścian działowych oraz nośnych

Kolejnym etapem prac przy budowie domu jednorodzinnego jest budowa ścian nośnych oraz działowych. Zakładamy zgodnie z danymi z projektu budowlanego, że nasz projekt HOMEKONCEPT 97 ma 174 m² ścian nośnych parteru. Przewidujemy wykonanie z pustaków ceramicznych POROTHERM o wysokości 23,8 cm i grubości 25 cm. Koszt wymurowania ścian nośnych w domu 119 m² to kwota - 29 222 zł.

Ściany działowe w domach jednorodzinnych wykonuje się np. z pustaków ceramicznych POROTHERM o grubości 11,5 cm. Nasz analizowany projekt domu 119 m² przewiduje 82 m² ścian działowych. Ich wykonanie wygeneruje nam koszty w kwocie 8 859 zł.

Dodatkowym kosztem wzniesienia ścian są oczywiście nadproża ceramiczne oraz żelbetowe, a także przygotowanie otworów pod stolarkę okienną i drzwiową.

Strop i elementy żelbetowe

Istotnym kolejnym elementem jest wylanie stropu pomiędzy parterem a poddaszem, a także pozostałych elementów żelbetowych. Ten etap to koszty w wysokości 11 846 zł.

Komin, dach, rynny

Niezbędnym i nieodłącznym elementem budowy domu jest budowa komina dymowego do kominka oraz pieca CO. W omawianym projekcie domu mamy zaprojektowaną wentylację mechaniczną, także nie musimy budować kominów wentylacyjnych. Finalny koszt wykonania kominów w naszym domu z poddaszem wynosi 6 978 zł.

Dach

Kończąc omawianie kosztów budowy stanu surowego otwartego musimy jeszcze przeanalizować koszt budowy dachu. Dach w projekcie domu HOMEKONCEPT 97 został zaprojektowany jako dach czterospadowy o 25-stopniowym kącie nachylenia. Jego powierzchnia to 220 m². Konstrukcję stanowią prefabrykowane wiązary dachowe pokryte dachówką ceramiczną. Koszt wykonania dachu wraz z rynnami i obróbkami z blachy to 104 477 zł.

Przywołana wyżej kwota zawiera takie elementy jak montaż konstrukcji dachu oraz pokrycie dachu blachą na rąbek. Mamy tutaj również uwzględnione koszty zakupu i montażu rynien dachowych i rur spustowych.

Posadzki

Kolejnym elementem budowy domu będzie wykonanie posadzek. Przeprowadzenie tego procesu wraz ze wszystkimi technologicznymi izolacjami to kwota 22 685 zł.

Wykończenie poddasza

Pod sformułowaniem wykończenie poddasza kryje się m.in wykonanie izolacji termicznej dachu wełną mineralną oraz montaż płyt gipsowo-kartonowych. Wykończenie ścian na poziomie poddasza to kwota 30 456 zł.

Tynki i okładziny ścian i sufitów

Wykonanie tynków w całym zestawieniu kosztów budowy domu o powierzchni użytkowej 119 m² HOMEKONCEPT 97, wykonanie gładzi oraz malowanie ścian to łączna kwota 34 353 zł. Co znajdziemy w tej kwocie? Jest to koszt zakupy materiałów i robocizny, które są niezbędne do wykonania prawie 500 m² tynków ścian, słupów, stropów i sufitów. W tej kwocie zawarta jest też opłata za zrobienie gładzi gipsowych ścian tynkowanych oraz na płytach gipsowo-kartonowych. Koszt wykonania wszystkich gładzi został uwzględniony w podanej wyżej kwocie 34 353 zł).

Nasz kosztorys przewiduje również dwukrotnie malowanie wszystkich ścian nośnych i działowych oraz sufitów wraz z gruntowaniem.

Stolarka okienna i drzwi zewnętrzne

Koszty związane z zakupem i montażem drzwi wejściowych oraz stolarki okiennej to kwota opiewająca na 52 253 zł.

Elewacja

Przechodzimy teraz do omówienie zewnętrznych prac wykończeniowych i związanych z tym kosztów budowy domu. Ogólnie nazywamy te wszystkie pracy "elewacją". Zawiera się w nich np. przyklejenie płyt styropianowych, przyklejenie jednej warstwy siatki na wszystkich elementach budynku przy ociepleniu płytami styropianowymi, wykonanie cienkowarstwowej wyprawy z tynku akrylowego. Przygotowanie elewacji to koszt 65 305 zł.

Podsumowanie - koszt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 119 m² - HOMEKONCEPT 97

Stan zero:

• roboty ziemne i fundamentowe - 51 003 zł

• podkłady - 18 109 zł

Stan surowy otwarty:

• ściany zewnętrzne i wewnętrzne konstrukcyjne parteru - 36 343 zł

• strop i elementy żelbetowe - 11 846 zł

• kominy - 6 978 zł

• stal zbrojeniowa dla całego budynku - 15 621 zł

• ścianki działowe - 9 825 zł

• dach - konstrukcja z pokryciem - 15 621 zł

Prace wykończeniowe:

• posadzki na gruncie - 22 685 zł

• wykończenie poddasza - 30 465 zł

• tynki i okładziny ścian i sufitów wewnętrznych - 34 353 zł

• stolarka i ślusarka wewnętrzna - 10 885 zł

Prace zewnętrzne wykończeniowe:

• stolarka okienna i drzwi zewnętrzne - 52 253 zł

• elewacja (bez okładzin ozdobnych) - 65 305 zł

• tarasy - 4 285 zł

Instalacje - 89 016 zł (omówienie na końcu)

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego o powierzchni 119 m²?

Podsumowanie tych kosztów budowy domu daje nam w kwotę 563 452 zł. Zgodnie z naszymi założeniami powinniśmy do niej doliczyć kwotę 8% podatku VAT czyli - 45 077 zł. Finalnie daje nam to koszt budowy domu o powierzchni 119 m² z dachem dwuspadowym HOMEKONCEPT 97 - 608 529 zł. Budowa domu w przeliczeniu na metr powierzchni użytkowej daje kwotę 5 108 zł.

Koszty budowy domu o powierzchni użytkowej 172 m² z garażem dwustanowiskowym - HOMEKONCEPT 96

Analizując koszty budowy domu o łącznej powierzchni 220 m² HOMEKONCEPT 96 (powierzchnia użytkowa domu plus powierzchnia garażu), wzięliśmy pod uwagę oczywiście dokładnie te same parametry co w już analizowanym projekcie domu o powierzchni 119 m² HOMEKONCEPT 97. Kosztorysowany dom jednorodzinny został zaprojektowany na planie kwadratu z dachem wielospadowym. Do budowy domu wykorzystaliśmy dokładnie te same materiały jak w przypadku poprzednio analizowanego HOMEKONCEPT 97.

Analizując kolejne pozycje kosztorysu mamy poniższe kwoty:

Fundamenty

Koszt materiałów potrzebnych do budowy fundamentów w tym domu 220 m² wyniósł - 43 521 zł, koszt robocizny to to 32 578 zł, natomiast koszt sprzętu to kwota 6 105 zł.

Sumaryczna cena wykonania prawie 85 mb fundamentów pod dom o powierzchni 220 m² HOMEKONCEPT 96 to kwota 110 027 zł. Przywołane tutaj kwoty zawierają koszty materiałów, robocizny, sprzętu oraz przewidziane w kosztorysie koszty zakupów i koszty pośrednie.

Budowa ścian nośnych

Zgodnie z projektem budowlanym HOMEKONCEPT 96 ma 260 m² ścian konstrukcyjnych. Podane metry to suma ścian nośnych parteru i poddasza. W projekcie mamy założenie takie, że ściany zostaną wykonane z pustaków ceramicznych POROTHERM o wysokości 23,8 cm i grubości 25 cm. Koszt wymurowania ścian nośnych w domu 220 m² to kwota - 59 698 zł.

Ściany działowe

Dokumentacja projektowa zakłada, że ściany działowe zostaną wymurowane z pustaka ceramicznego POROTHERM o wysokości 23,8 cm i grubości 11,5 cm. Analizowany dom 220 m² przewiduje 90 m² ścian działowych. Ich wykonanie wygeneruje nam koszty w kwocie 10 650 zł.

Powinniśmy również przewidzieć koszty ścian działowych z płyt gipsowo-kartonowych. Mamy 60 m² tego typu ścian i koszt ich montażu to 13 921 zł. Dodatkowym kosztem wzniesienia ścian są oczywiście nadproża ceramiczne i przygotowanie otworów pod stolarkę okienną i drzwiową.

Kominy

Koszty budowy komina dymowego do kominka opiewa na kwotę 6 106 zł. W tej kwocie mamy już elementy podstawowe komina jednociągowego Schiedel, trójnik z wyczystką, trójnik spalin oraz płyty przykrywające komin.

Strop

Omawiany dom jest domem z poddaszem użytkowym dlatego też potrzebujemy wykonać strop, który został zaprojektowany jako żelbetowy wylewany. Koszt zakupu materiałów do wykonania stropu, koszty robocizny, koszt wykonania belek, podciągów, słupów żelbetowych, wieńców itd to kwota 66 725 zł.

Dach

Dom jednorodzinny HOMEKONCEPT 96 ma dach wielospadowy o powierzchni 260 m². Został zaprojektowany w formie tradycyjnej więźby dachowej i pokryty elegancką blachą na rąbek. Koszt przygotowania konstrukcji i pokrycia dachu blachą to kwota 198 480 zł.

W tej kwocie mamy uwzględnione również koszty np. obróbki kominów, montaż 10 sztuk okien połaciowych, montaż rynien i rur spustowych.

Schody

Koszt wykonania żelbetowych schodów zabiegowych w domu jednorodzinnym o powierzchni 220 m² to kwota 6 088 zł. Koszt ten nie obejmuje wykończenia schodów.

Stal dla całego budynku

Projekt domu HOMEKONCEPT 96 zakłada 4,6 t stali. Koszt całościowy obejmuje przygotowanie i montaż zbrojenia stali żebrowanej w elementach budynku i opiewa na kwotę 39 554 zł. Do tego należy doliczyć konstrukcję stalowe wykorzystywane w podparciu dachu w kwocie 28 049 złotych.

Posadzka

W naszej analizie kosztów domu jednorodzinnego 220 m² znajduje się również analiza kosztów wykonania posadzki na stropie i posadzki na gruncie. Koszt wykonania wszystkich posadzek to kwota 48 131 zł. Z czego posadzki mieszkania na gruncie to 19 320 zł, posadzka garażu na gruncie to 13 516 zł. Natomiast koszt posadzki na stropie to 15 295 zł.

Wykończenie poddasza

Co kryje nam się pod kosztami wykończenia poddasza?

Wykończenie domu na poddaszu wiąże się z wykonaniem izolacji cieplnej i akustycznej oraz wykonania okładzin stropów płytami gipsowo-kartonowymi. Wszystkie te prace wiążą się z wydatkami w wysokości 57 104 zł.

Tynki i okładziny

Wykonanie tynków i gładzi gipsowych wraz z malowaniem w całym budynku to kwota 78 176 zł. Co obejmuje ta kwota?

Znajdziemy w niej koszt robocizny i materiałów potrzebnych do ocieplenia ścian oddzielających garaż od domu, wykonania tynków na wszystkich stropach, ścianach nośnych oraz działowych oraz wykonanie gładzi gipsowych na stropach i ścianach, a także na płytach gipsowo-kartonowych na poddaszu. Łącznie, mamy do wykonania 470 m² tynków oraz 780 m² gładzi gipsowych na wszystkich ścianach i stropach.

Jeszcze jeden element związany z wykończeniem ścian to 2-krotnie malowanie wszystkich ścian i sufitów w budynku. Jest to koszt, który wynosi zgodnie z kosztorysem 11 643 zł (zawarty już w powyżej wymienionej kwocie).

Stolarka okienna i drzwi wejściowe

93 278 zł to koszt wykonania stolarki okiennej i drzwi wejściowych w domu o powierzchni użytkowej 220 m². Kwota ta również zawiera koszt montażu bramy garażowej w wysokości 13 842 zł. Montaż 3 sztuk drzwi wejściowych - 13 174 zł oraz montaż okien - 66 261 zł.

Elewacja i ocieplenie ścian zewnętrznych

Zewnętrzne prace wykończenia domu dotyczą ocieplenia ścian zewnętrznych oraz wykończenia elewacji tynkiem akrylowym. Koszt wykonania tych prac z uwzględnieniem materiałów elewacyjnych i robocizny wynosi 131 072 zł. W tych kosztach nie zostały uwzględnione koszty ozdobnych materiałów elewacyjnych np. kamienia lub desek elewacyjnych.

Koszty budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 172 m² z garażem dwustanowiskowym - HOMEKONCEPT 96

Stan zero:

• roboty ziemne i fundamentowe - 87 140 zł

• podkłady - 22 888 zł

Stan surowy otwarty:

• ściany zewnętrzne i wewnętrzne konstrukcyjne parteru - 37 134 zł

• strop i elementy żelbetowe - 72 813 zł

• kominy - 6 106 zł

• stal zbrojeniowa dla całego budynku - 67 602 zł

• ściany konstrukcyjne poddasza - 22 562 zł

• ścianki działowe - 24 960 zł

• dach - konstrukcja z pokryciem - 198 480 zł

Prace wykończeniowe:

• posadzki - 48 131 zł

• wykończenie poddasza - 57 104 zł

• tynki i okładziny ścian i sufitów wewnętrznych - 78 176 zł

• stolarka i ślusarka wewnętrzna - 24 383 zł

Prace zewnętrzne wykończeniowe:

• stolarka okienna, brama garażowa i drzwi zewnętrzne - 93 278 zł

• elewacja (bez okładzin ozdobnych) - 131 072 zł

• tarasy na gruncie - 5 731 zł

• instalacje - 164 484 zł

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego o powierzchni 220 m²?

Podsumowanie tych kosztów budowy domu daje nam w kwotę 1 142 043 zł. Zgodnie z naszymi założeniami powinniśmy do niej doliczyć kwotę 8% podatku VAT czyli - 91 364 zł. Finalnie daje nam to koszt budowy domu o powierzchni użytkowej 172 m² i garażem dwustanowiskowym o powierzchni 46 m² - HOMEKONCEPT 96 - 1 233 407 zł. Licząc metraż domu po powierzchni podłogi wraz z garażem, mamy łącznie 241 m² domu. W przeliczeniu na metr powierzchni mamy kwotę 5 118 zł.

Instalacje wewnętrzne

W kosztorysowanych domach wszystkie koszty instalacji zostały przygotowane metodą szacunkową. Jest to ogólnie przyjęty sposób kosztorysowania instalacji w branży architektonicznej. Wynika to z tego faktu, że sposób wykonania instalacji z dużej mierze zależy od projektu i aranżacji wnętrza domu.

Instalacja elektryczna

Finalne koszty wykonania instalacji elektrycznej zależą od ilości punktów świetlnych jakie przewidzi inwestor lub projektant wnętrz. Koszt wykonanie instalacji elektrycznej zgodnie z projektem budowlanym wynosi:

• dom jednorodzinny 119 m² HOMEKONCEPT 97 - 11 386 zł

• dom jednorodzinny 220 m² HOMEKONCEPT 96 - 23 461 zł

Instalacja wodno-kanalizacyjna

Instalacja wodno-kanalizacyjna jest nazywana potocznie "instalacją wod-kan". Podobnie jak instalacja elektryczna, należy do podstawowych instalacji w domu. Koszty jakie wygeneruje zależą od ilości przyłączeń. Pamiętajmy też, że na finalny koszt wpłynie również odległość punktów przyłączeniowych od pionów kanalizacyjnych.

Instalacja centralnego ogrzewania

W obydwu domach, które analizujemy, zakładamy, że instalacja centralnego ogrzewania zostanie wykonana zgodnie z projektem budowlanym czyli ogrzewanie podłogowe w większości pomieszczeń w domu oraz grzejniki płytowe w sypialniach. Dodatkowo, w łazienkach zostały zaprojektowane grzejniki drabinkowe.

W swoich obliczeniach przyjęliśmy również pełne wyposażenie kotłowni czyli zakup i przyłącz gazowego pieca kondensacyjnego. Instalacja kompletu instalacji centralnego ogrzewania to koszt:

• dom 119 m² - 27 755 zł

• dom 220 m² - 57 187 zł

W obu projektach została założona wentylacja mechaniczna. Koszt jej wykonania w obydwu przypadkach jest taki sam. Cena zawiera oprócz przygotowania samej instalacji, zakup i montaż rekuperatora:

• dom 119 m² - 17 850 zł

• dom 220 m² - 17 850 zł

Koszty budowy domu do stanu deweloperskiego - porównanie

Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Co wpływa na koszt budowy domu?

Budowa domu - wartość kosztorysowa:

• dom 119 m² - 608 529 zł - cena za metr - 5 108 zł

• dom 220 m² - 1 233 407 zł - cena za metr - 5 121 zł

Podane ceny to koszty budowy domów metodą zleconą profesjonalnej firmie budowlanej i uwzględniają 8% podatek VAT oraz wszystkie prace przewidziane w powyżej opisanych kosztorysach.

Jak sytuacja będzie wyglądała za kilka miesięcy? Ile wtedy będzie kosztować budowa domu? Czy wahania kosztów budowy powrócą? Trudno jest odpowiedzieć na te pytania. Z całą pewnością będziemy obserwowali kwartalne wzrosty kosztów budowy lub ich spadki, a za kilka miesięcy przygotujemy kolejna tego typu analizę.

Dlaczego ceny materiałów budowlanych rosną?

Ceny materiałów budowlanych, a tym samym koszt budowy domu mogą wzrastać z bardzo różnych powodów. Jednym z nich jest wzrost popytu na materiały budowlane. Od początku 2024 r. mogliśmy zaobserwować bardzo delikatny ale jednak zauważalny wzrost aktywności budowlanej w sektorze mieszkaniowym. Zadziałał tutaj podstawowy model ekonomiczny - jeśli popyt przewyższa podaż, producenci mogą podnosić ceny, aby zwiększyć swoje zyski.

Innym dość istotnym elementem wpływającym na koszt budowy domu i wzrost cen materiałów budowlanych są braki w łańcuchu dostaw. Problemy logistyczne, ograniczenia transportowe i trudności w pozyskiwaniu surowców, prowadzą do niedoborów materiałów budowlanych, a tym samym skutkują wzrostem cen na rynku i wpływają na koszt budowy domu.

Nie bez znaczenia jest koszt surowców, takich jak drewno, stal, cement, aluminium czy miedź, których cena zmienia się na rynkach światowych. Wysoki koszt surowców wpływa bezpośrednio na koszt materiałów budowlanych, a tym samym koszt budowy domu.

Inflacja i wyższe koszty pracy, takie jak podwyżki płac dla pracowników budowlanych, zatrzymanie wzrostu gospodarczego, również prowadzą do wzrostu kosztów produkcji, tym samym przekładają się na wyższy koszt budowy domu.

Wszystkie powyższe czynniki są złożone i wzajemnie powiązane, a ich wpływ na ceny materiałów budowlanych, wynagrodzenie firmy budowlanej i koszty budowy domu mogą się różnić w zależności od regionu. Dlatego przygotowując się do tak dużej inwestycji jaką jest budowa domu, warto monitorować sytuację na rynku budowlanym, po to aby odpowiednio planować i uwzględniać koszty w budżecie budowy.

Nim rozpoczniemy inwestycję jaką jest budowa domu, musimy zadbać o pewność jej finansowania. To kluczowy czynnik, który determinuje sukces. Bez stabilnej i odpowiedniej bazy finansowej, trudno jest zrealizować projekt budowlany.

Bez odpowiedniego zaplecza finansowego nie mamy możliwość konsekwentnego i bezproblemowego realizowania planów budowlanych. Dostęp do wystarczających środków finansowych pozwala na terminowe wykonanie wewnętrznych prac instalacyjnych, zakup materiałów oraz wynajęcie niezbędnych ekip budowlanych.

Niestety, ale brak pewności finansowej może prowadzić do przerw w budowie. Przerwy w pracach budowlanych mogą być kosztowne i opóźnić termin oddania inwestycji, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Pewność finansowania pozwala nam lepiej przewidzieć koszty budowy, na lepsze zarządzanie budżetem inwestycji, kontrolę kosztów i unikanie nieprzewidzianych sytuacji, które mogłyby spowodować przekroczenie budżetu.

Dlatego też, przed rozpoczęciem inwestycji mieszkaniowej, istotne jest, aby dokładnie ocenić i zapewnić stabilne finansowanie, a tym samym zwiększyć szanse na sukces projektu.

Jak sfinansować budowę domu?

Własne oszczędności - bez nich raczej trudno jest rozpocząć budowę domu i analizować koszt budowy domu. Dobra wiadomość jest taka, że nie musimy posiadać całej kwoty jakiej potrzebujemy. Wystarczy, że będziemy posiadali oszczędności, które pozwolą sfinansować część kosztów, tak zwany wkład własny wymagany do kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny - to bardzo powszechna forma finansowania budowy domu. Każdy inwestor może się ubiegać się o kredyt hipoteczny w banku lub instytucji finansowej. Banki udzielają kredytów hipotecznych na podstawie zdolności kredytowej, zabezpieczenia (np. hipoteki na nieruchomości) i innych czynników.

Kombinacja różnych źródeł - inwestorzy najczęściej przy budowie wymarzonego lokum korzystają z różnych źródeł finansowania. Najczęściej jest to połączenie własnych oszczędności z kredytem hipotecznym.

Bezpieczny Kredyt 2%

Zachętą do budowy domu w 2023 roku był program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%, dzięki któremu można było skorzystać z finansowania na preferencyjnych warunkach.

Bezpieczny Kredyt 2% był programem, który jest przeznaczonym dla inwestorów do 45 roku życia, którzy chcą zdecydowali się na wybudowanie swojego pierwszego domu lub kupno pierwszego mieszkania. Kredyt można było wykorzystać również na zakup działki budowlanej.

Obecnie trwają prace nad kolejną edycją programu.

Jak znaleźć dobrą ekipę budowlaną?

Budowa wymarzonego lokum wiąże się ze sporymi kosztami. Aby wszystkie zostały wykorzystane we właściwy sposób trzeba zadbać o jeszcze jeden element. Chodzi oczywiście o wybór odpowiedniej ekipy budowlanej. Budowa domów to dość skomplikowany proces dlatego też warto skorzystać ze sprawdzonej i poleconej firmy.

Mamy tutaj kilka możliwości:

• najbardziej polecamy zasięgnięcie opinii rodziny i znajomych, osób, które już budowały dom jednorodzinny,

• sprawdzić, czy biuro projektowe, w którym zdecydowaliśmy się na zakup gotowego projektu domu nie współpracuje ze sprawdzonymi ekipami budowlanymi. Dla przykładu, w pracowni HOMEKONCEPT polecamy szereg sprawdzonych partnerów budowlanych, którzy sprawnie wybudują wybrany dom jednorodzinny,

• możemy przeszukać lokalne ogłoszenia,

• podpowiedzią może nam także służyć biuro projektowe lub architekt adaptujący.

Jednak nim podejmiemy ostateczną decyzję i wybierzemy firmę budowlaną, warto wycenić budowę w kilku firmach. Może się okazać, że rozbieżność kosztów budowy domu i zakresu prac budowlanych jest bardzo duża. Zachęcamy też do bardzo dokładnego przeanalizowania umowy i przyjrzenia się punktom dotyczącym gwarancji.

Przy wyborze ekipy budowlanej ważne jest, aby przeprowadzić dokładną analizę wycen, porównać oferty i skupić się na jakości, doświadczeniu oraz referencjach. Pamiętaj także o podpisaniu pisemnej umowy, która precyzuje wszystkie aspekty współpracy i gwarantuje bezpieczeństwo obu stron. I jeszcze jedna rada :) Pamiętajmy, że umowę podpisujemy na trudne czasy, a nie na te dobre.